Was passiert, wenn der Bauherr nicht mitwirkt?

Welche Mitwirkung gemeint ist

Mitwirkungshandlungen sind alle Beiträge des Bestellers, ohne die der Unternehmer nicht arbeiten kann. Dazu zählen die Übergabe des Baugrundstücks, die Beibringung der Baugenehmigung, die Stellung von Strom und Wasser, Entscheidungen über Ausführungsdetails und die Auswahl von Materialien. Keine Mitwirkung im Rechtssinn ist die Zahlung, sie folgt eigenen Regeln. Die Abgrenzung entscheidet, welcher Anspruch greift, und wird in der Praxis regelmäßig verwechselt.

Der Entschädigungsanspruch

Kommt der Besteller in Annahmeverzug, kann der Unternehmer eine angemessene Entschädigung verlangen. Sie bemisst sich nach der Dauer des Verzugs und der Höhe der vereinbarten Vergütung, abzüglich dessen, was der Unternehmer infolge des Verzugs an Aufwendungen erspart oder anderweitig erwirbt. Ersetzt wird also die vorgehaltene Kapazität, nicht der entgangene Gewinn eines anderen Auftrags. Ein Gerüst, das 6 Wochen ungenutzt steht, ist der klassische Fall.

Die Voraussetzung des Annahmeverzugs

Der Unternehmer muss die Leistung ordnungsgemäß angeboten haben. Ein wörtliches Angebot genügt, wenn die Mitwirkung des Bestellers erforderlich ist. In der Praxis heißt das: ein Schreiben, das die konkrete Mitwirkung benennt, ein Datum setzt und auf die Folgen hinweist. Ohne dieses Schreiben beginnt kein Verzug, und die Wartezeit bleibt unbezahlt. Genau daran scheitern die meisten Ansprüche.

Die Kündigung nach fruchtloser Frist

Führt der Besteller die Mitwirkung trotz angemessener Fristsetzung nicht aus, kann der Unternehmer den Vertrag kündigen. Die Frist muss die Handlung benennen und angemessen sein, bei einfachen Handlungen genügen 10 bis 14 Tage. Die Kündigung selbst bedarf der Schriftform. Danach rechnet der Unternehmer die erbrachte Leistung ab und behält den Entschädigungsanspruch für die Wartezeit.

Wie die Höhe berechnet wird

Grundlage sind die vorgehaltenen Personal- und Gerätekosten für den Verzugszeitraum. Sinnvoll ist eine Aufstellung nach Tagen mit Stundensätzen und Gerätekosten, weil pauschale Prozentsätze regelmäßig gekürzt werden.

Wer nichts dokumentiert, bekommt nichts. Das Bautagebuch ist hier das entscheidende Beweismittel und sollte täglich geführt werden, auch an Tagen, an denen nicht gearbeitet wird.

Für Bauherren ist die wichtigste Lehre, Entscheidungen früh zu treffen. Eine offene Materialwahl kostet ab dem Tag Geld, an dem der Unternehmer davor steht.

Ein einfacher Terminplan mit Entscheidungsstichtagen verhindert das. Er kostet eine Stunde und benennt für jedes Gewerk, wann welche Auswahl vorliegen muss.

Für Unternehmer gilt: Der Anspruch verjährt in der Regelfrist von 3 Jahren zum Jahresende. Wer ihn erst bei der Schlussrechnung nach 2 Jahren erwähnt, hat ihn meist noch, muss ihn aber vollständig belegen können, und die Erinnerung an einzelne Wartetage reicht dafür nicht aus.

Sinnvoll ist deshalb, den Anspruch laufend anzumelden. Ein kurzes Schreiben je Behinderungsfall mit Datum, Grund und voraussichtlicher Dauer genügt und hält die Ansprüche nachvollziehbar, ohne das Verhältnis zum Bauherrn zu belasten.