Wann beginnt die Verjährungsfrist für Mängel?

Der Stichtag ist die Abnahme

Nicht die Fertigstellung, nicht der Einzug, nicht die Schlussrechnung und nicht die letzte Zahlung. Maßgeblich ist der Tag, an dem der Besteller die Leistung als im Wesentlichen vertragsgemäß gebilligt hat. Bei förmlicher Abnahme steht das Datum im Protokoll. Bei konkludenter Abnahme ist es der Zeitpunkt, zu dem das Verhalten die Billigung erkennen ließ, und das ist im Streit die schwierigste Feststellung.

Die vier Wege noch einmal

Ausdrücklich durch Erklärung, konkludent durch Verhalten wie Bezug und vorbehaltlose Zahlung, förmlich durch vereinbarten Termin mit Protokoll, oder fiktiv durch fruchtlosen Ablauf einer gesetzten Frist. Alle vier setzen die Frist von 5 Jahren in Gang. Bei der fiktiven Abnahme ist das Datum der Fristablauf, und deshalb sollte die Fristsetzung aufbewahrt werden.

Teilabnahmen und ihre Wirkung

Ist eine Teilabnahme vereinbart und durchgeführt, beginnt für diesen Teil eine eigene Frist. Bei fünf Teilabnahmen laufen fünf Fristen mit unterschiedlichen Enddaten. Ohne Vereinbarung gibt es keine Teilabnahme, und die Frist beginnt einheitlich mit der Abnahme des gesamten Werks. Beim Wohnungseigentum ist zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zu trennen, und beide haben eigene Stichtage.

Wenn die Abnahme ausbleibt

Verweigert der Besteller die Abnahme zu Recht, beginnt die Frist nicht. Der Anspruch auf Erfüllung bleibt bestehen und verjährt in der Regelfrist von 3 Jahren zum Jahresende. Geht das Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis über, weil der Besteller nur noch Minderung oder Schadensersatz verlangt, beginnt die Frist auch ohne Abnahme. Diese Wendung wird häufig übersehen.

Was in die Unterlagen gehört

Das Abnahmeprotokoll mit Datum, die Mängelliste, der Vorbehalt der Vertragsstrafe und die Bestätigung der Beseitigung.

Ohne Protokoll beginnt jeder spätere Streit mit der Frage, wann abgenommen wurde, und diese Frage ist nach 4 Jahren kaum noch zu klären.

Für Bauherren ist wichtig, das Protokoll dauerhaft aufzubewahren, nicht nur die gesetzlichen 2 Jahre für Rechnungen.

Für Betriebe lohnt es, die Abnahme aktiv herbeizuführen. Ohne Abnahme wird die Vergütung nicht fällig, und die Frist läuft nicht.

Die Fristsetzung mit Belehrung ist dafür das richtige Mittel und kostet 15 Minuten.

Wer sie unterlässt, trägt die Beweislast für Mängelfreiheit unter Umständen noch nach 6 Jahren, weil die Umkehr der Beweislast an der Abnahme hängt.

Für die Praxis bedeutet das eine einfache Reihenfolge: Fertigstellung anzeigen, Frist zur Abnahme setzen, Belehrung beifügen, Termin durchführen oder Zustandsfeststellung vornehmen.

Vier Schritte, die zusammen weniger als 2 Stunden kosten und über Fälligkeit, Beweislast und Verjährung entscheiden.

Zu bedenken ist zuletzt der Sonderfall der Nachbesserung. Wird ein Mangel im vierten Jahr beseitigt, beginnt für diesen Mangel häufig eine neue Frist, während die übrigen Ansprüche nach 5 Jahren enden.

Wer das nicht dokumentiert, hat am Ende zwei verschiedene Stichtage im selben Bauvorhaben und kann keinen davon belegen.