Wann darf ein Bauunternehmer die Arbeit einstellen?

Der sichere Weg über die Sicherheit

Der Unternehmer kann jederzeit und ohne Begründung Sicherheit für die noch nicht gezahlte Vergütung samt 10 Prozent Nebenforderungen verlangen. Er setzt dafür eine angemessene Frist, üblich sind 7 bis 10 Tage. Läuft sie fruchtlos ab, darf er die Leistung verweigern oder den Vertrag kündigen. Dieser Weg ist unabhängig davon, ob eine Zahlung offen ist, und er lässt sich vertraglich nicht ausschließen.

Der Weg über den Zahlungsverzug

Ist eine fällige Abschlagszahlung offen und der Besteller in Verzug, besteht ein Zurückbehaltungsrecht an der weiteren Leistung. Voraussetzung ist die Fälligkeit, also der erreichte Bauzustand und eine prüfbare Aufstellung, sowie der Verzug durch Mahnung oder Fristablauf. Fehlt eine dieser Stufen, ist die Einstellung unberechtigt. Deshalb sollte vor jeder Einstellung geprüft werden, ob wirklich alle Voraussetzungen vorliegen.

Was vor der Einstellung geschehen sollte

Eine schriftliche Ankündigung mit Frist. Sie benennt die offene Forderung oder die verlangte Sicherheit, setzt ein Datum und kündigt die Einstellung für den Fall des fruchtlosen Ablaufs an. Ohne Ankündigung wirkt die Einstellung wie eine Leistungsverweigerung und kann den Besteller zur Kündigung aus wichtigem Grund berechtigen.

Die Pflichten während der Einstellung

Die Baustelle muss gesichert bleiben. Offene Gruben, Gerüste und lose Abdeckungen fallen weiter unter die Verkehrssicherungspflicht, soweit sie übernommen wurde. Bereits eingebaute Leistungen sind vor Witterung zu schützen, wenn ein Schaden droht. Wer einfach abzieht, haftet für die Folgen, auch wenn die Einstellung berechtigt war.

Die wirtschaftlichen Folgen

Ein Baustopp kostet regelmäßig 3 bis 6 Wochen, weil Personal und Gerät neu disponiert werden müssen.

Bei einer Zwischenfinanzierung von 300.000 Euro kosten 6 Wochen Stillstand allein an Zinsen einen vierstelligen Betrag.

Deshalb ist die Einstellung selten die günstigste Lösung, auch wenn sie berechtigt ist.

Sinnvoll ist häufig, zuerst Sicherheit zu verlangen und die Arbeit fortzusetzen, solange die Frist läuft.

Damit bleibt der Bauablauf erhalten, und das Druckmittel wirkt trotzdem.

Für Bauherren ist die richtige Reaktion, den unstreitigen Teil sofort zu zahlen und den strittigen Teil zu begründen. Das nimmt der Einstellung die Grundlage.

Wird Sicherheit verlangt, ist die Stellung einer Bürgschaft meist der günstigste Weg. Sie kostet je nach Bonität 1 bis 2 Prozent des Betrags im Jahr und ist in wenigen Tagen zu beschaffen.

Wer sie verweigert, riskiert die Kündigung des Vertrags und muss die Fertigstellung neu vergeben, was bei laufenden Preisen regelmäßig 10 bis 20 Prozent über dem alten Preis liegt.

Wer als Bauherr eine Einstellung für unberechtigt hält, sollte das schriftlich erklären und eine Frist zur Wiederaufnahme setzen. Ohne diese Fristsetzung fehlt später die Grundlage für eine Kündigung aus wichtigem Grund. Angemessen sind je nach Umfang 7 bis 14 Tage, und die Erklärung sollte nachweisbar zugehen.