Wann darf der Bauherr den Mangel selbst beseitigen lassen?

Die Fristsetzung

Zuerst ist dem Unternehmer eine angemessene Frist zur Nacherfüllung zu setzen. Sie benennt den Mangel mit Ort, fordert zur Beseitigung auf und nennt ein Datum. Erst nach fruchtlosem Ablauf darf der Besteller einen Dritten beauftragen. Ohne Fristsetzung entfällt der Anspruch, außer in den gesetzlich geregelten Ausnahmefällen.

Wann die Frist entbehrlich ist

Sie ist entbehrlich, wenn der Unternehmer die Nacherfüllung ernsthaft und endgültig verweigert, wenn sie fehlgeschlagen ist oder wenn besondere Umstände die sofortige Beseitigung rechtfertigen. Fehlgeschlagen ist sie in der Regel nach dem zweiten erfolglosen Versuch. Bei akuten Schäden, etwa eindringendem Wasser, rechtfertigen die Umstände sofortiges Handeln, und dann genügt eine kurze Mitteilung.

Der Kostenvorschuss

Der Besteller kann Vorschuss in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Aufwendungen verlangen. Damit muss er die Beseitigung nicht vorfinanzieren. Grundlage sind in der Regel zwei Vergleichsangebote. Nach Abschluss ist über den Vorschuss abzurechnen, und nicht verbrauchte Beträge sind zurückzuzahlen. Dieser Anspruch wird zu selten genutzt.

Was erstattungsfähig ist

Erforderlich sind die Aufwendungen, die ein wirtschaftlich denkender Besteller für vertretbar halten durfte. Dazu zählen auch Nebenkosten wie Gerüst, Schutzmaßnahmen und Entsorgung. Nicht erstattungsfähig sind Verbesserungen über den geschuldeten Zustand hinaus. Wer die Gelegenheit für ein Upgrade nutzt, muss den Mehrwert selbst tragen.

Was in der Praxis schiefgeht

Am häufigsten fehlt die Fristsetzung oder sie benennt den Mangel zu unbestimmt.

Ebenso häufig wird der Dritte beauftragt, bevor die Frist abgelaufen ist.

In beiden Fällen entfällt der Erstattungsanspruch, obwohl der Mangel unstreitig war.

Sinnvoll ist deshalb eine einfache Reihenfolge: rügen, Frist setzen, Ablauf abwarten, Angebote einholen, Vorschuss verlangen, beauftragen.

Sechs Schritte, die zusammen wenige Stunden kosten und den Anspruch sichern.

Die Kosten einer Selbstvornahme liegen erfahrungsgemäß 20 bis 40 Prozent über dem, was die eigene Beseitigung durch den Betrieb gekostet hätte.

Deshalb ist sie das letzte Mittel und nicht der erste Schritt.

Zu bedenken ist außerdem die Gewährleistung für die neue Arbeit. Der Drittbetrieb haftet für seine eigene Leistung, aber nicht für die Ursachen, die aus der Vorleistung stammen.

Bei Mängeln mit unklarer Ursache lohnt deshalb vorab ein Gutachten, sonst entsteht ein zweiter Streit über die Frage, wer für ein erneutes Auftreten einzustehen hat.

Sinnvoll ist außerdem, die Beseitigung zu dokumentieren, also Fotos vor, während und nach der Arbeit sowie die Rechnung des Drittbetriebs. Ohne diese Unterlagen ist der Erstattungsanspruch nicht durchsetzbar.

Sinnvoll ist außerdem, den ursprünglichen Betrieb zum Termin der Ersatzvornahme einzuladen. Er muss nicht erscheinen, kann aber später nicht behaupten, der Zustand sei ein anderer gewesen.

Eine Einladung mit 7 Tagen Vorlauf genügt und kostet eine Mail. Zwei Fotos je Bauteil, vor und nach der Arbeit, runden die Dokumentation ab und dauern keine 5 Minuten.